Le promettant ne peut être débouté de sa demande formée à l’encontre du bénéficiaire de la promesse de vente au titre de la clause pénale au motif que ce dernier a demandé un prêt à un taux inférieur au taux prévu à la promesse de vente (Cass. civ. 3, 20-11-2013, n° 12-29.021, FS-P+B+I).
En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt au taux maximum de 4,75 % avait été conclue. Le notaire de l’acquéreur avait par la suite notifié au notaire du vendeur la renonciation du candidat acheteur à acquérir du fait du refus de la banque de lui accorder le prêt. Le vendeur a assigné l’acquéreur pour faire reconnaître l'inexécution de ses obligations contractuelles visées au compromis et la réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt.
Le vendeur entendait bénéficier du jeu de la clause pénale insérée dans la promesse au motif que l'acheteur avait demandé à l'établissement bancaire un prêt à un taux inférieur au taux prévu au contrat (4,20 % au lieu de 4,75 %).
Pour rejeter cette argumentation et de fait pour débouter le vendeur de sa demande au titre de la clause pénale, les juges du fond (CA Versailles, ch. 3, 27 sept. 2012 n° 10/08743) avaient retenu que s’il est vrai que l’acheteur avait demandé une simulation sur la base d'un taux de 4,20 %, il n'était pas démontré que ce taux soit fantaisiste et que le seul fait de demander un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse ne constitue pas une faute justifiant la mise en jeu de la clause pénale.
La Haute cour censure cette décision au visa de l’article 1178 du Code civil qui précise que « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ».
En demandant un prêt pour un taux inférieur à celui prévu dans la condition stipulée à l’acte, l’acheteur a empêché l’accomplissement de la condition qui doit donc être réputée accomplie.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris