La clause du règlement de copropriété interdisant la vente des lots secondaires à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires est justifiée par la destination de l'immeuble dès lors que ce dernier est situé dans une voie privée donnant sur une petite rue transversale à faible trafic reliant la contre-allée entre deux avenues où s'exercent des activités de racolage en vue de la prostitution, cette activité se transportant ensuite dans les chambres de service des immeubles avoisinants (Cass. civ. 3, 01-10-2013, n° 12-17.474, F-D).
En l'espèce, le règlement de copropriété du 20 novembre 1924, prévoyant l'indivisibilité des appartements et des chambres annexes. La refonte de l'état descriptif de division du 9 mars 1999 avait rappelé cette restriction.
Les juges du fond avaient annulé la vente sur adjudication du 26 novembre 2007 portant sur un lot accessoire.
L'article 8 alinéa, 2, de la Loi du 10 juillet 1965 énonce que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
Une clause restreignant l'aliénabilité peut donc, au regard de ce texte, se justifier par la destination de l'immeuble.
En l'espèce, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d'avoir estimé que clause était justifiée dans la mesure où :
- l'immeuble était situé dans une voie privée donnant sur une petite rue transversale à faible trafic reliant la contre-allée entre deux avenues où s'exerçaient des activités de racolage en vue de la prostitution ;
- cette activité se transportait ensuite dans les chambres de service des immeubles avoisinants, ce qui avait conduit les rédacteurs de règlements de copropriété à veiller à ce que le commerce de ces locaux ne soit pas susceptible de compromettre la destination et la tranquillité des immeubles ;
- au cours du temps, le standing n'avait pas été affecté, l'ensemble demeurant résidentiel, calme, verdoyant avec un nombre réduit de vastes appartements et que la cession séparée des chambres de service aurait pour effet de doubler le nombre des copropriétaires et de modifier la manière d'y vivre, la fréquentation en devenant plus intense et bruyante.
Julien PRIGENT
Avocat - Paris