L’intégration au règlement de copropriété d’un nouveau contrat de service incluant des services de base, des services personnalisés et des services bénéficiant à l’ensemble des résidents, comprenant notamment la surveillance et le gardiennage de l’immeuble, n’emporte aucune modification sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes puisque le contrat de service initial, visé au règlement de copropriété, comportait des prestations de gardiennage de jour et de surveillance de nuit bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires et dont les frais faisaient parties des charges communes (Cass. civ. 3, 28-11-2012, n° 11-25.476, FS-P+B).
En l’espèce, un règlement de copropriété avait stipulé l’existence d’un contrat de services conclu avec une société. Cette société avait fait l’objet d’une liquidation judiciaire. L’assemblée générale des copropriétaires avait alors décidé de modifier le règlement de copropriété pour prévoir qu’une association à but non lucratif ou une structure équivalente assurera et gérera les prestations de services en utilisant les locaux prévus à cet effet dans la destination de l’immeuble, que les prestations de services feront l’objet d’un contrat définissant notamment les services devant être offerts aux résidents et que les modifications de ce contrat, mais non son existence, pourront être décidées par l’assemblée générale des copropriétaires. Par la suite, une nouvelle assemblée s’était tenue et avait approuvé le contenu d’un contrat liant le syndicat à une association.
Le syndicat des copropriétaires s’est vu assigner par un couple de résidents en vue de l’annulation de la décision. Ils invoquaient notamment que le nouveau contrat créait un poste de gardiennage ainsi que des services liés au gardiennage de l’immeuble. En conséquence, selon eux, de telles modifications apportées au règlement de copropriété nécessitaient un vote unanime des copropriétaires.
La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les copropriétaires et approuve la cour d’appel d’avoir considéré que le nouveau contrat n’emportait pas de modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes et qu’en conséquence, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas applicable.
On rappellera que l’article 26 précité dispose que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant […] la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ».
Julien PRIGENT
Avocat - Paris