Bail commercial et travaux de mise aux normes

La clause du bail selon laquelle "le preneur doit satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus et d'en acquitter le montant dans le cas où ces charges viendraient à être converties en argent" n'a pas pour effet de transférer la charge des travaux de mise aux normes au preneur (CA Paris, 5, 3, 21-05-2014, n° 12/14353).

En l'espèce, le locataire d'un local commercial exploitait un hôtel-restaurant-café en vertu d'un bail renouvelé le 26 avril 2011. A la suite du refus d'exécuter divers travaux de mise aux normes, la fermeture de l'hôtel a été prononcée par arrêté municipal du 16 mai 2011, ce qui a conduit l'exploitant à assigner le bailleur afin d'être autorisé à faire exécuter lesdits travaux à la charge du bailleur.

 

La cour a fait droit à sa demande.

 

Elle a rappelé tout d'abord que les travaux de mise aux normes incombent au bailleur pour satisfaire à son obligation de délivrance.

 

Toutefois, la cour a rappelé également que leur charge peut être, par une disposition conventionnelle, transférée au locataire, à la condition que la clause de transfert soit claire et précise.

 

La question se posait en l'espèce de savoir si le bail n'avait pas transféré au locataire la charge de ces travaux.

 

Le bailleur s'appuyait à cette fin sur la clause suivante : "le preneur doit satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus et d'en acquitter le montant dans le cas où ces charges viendraient à être converties en argent".

 

La cour rejette l'interprétation du bailleur.

 

Elle a estimé que cette clause en concernait que les conditions d'exploitation du fonds. Si elle impose à l'exploitant de se conformer à la législation applicable, elle ne peut, selon le cour, avoir pour effet de transférer la charge des travaux de mise aux normes au preneur.

 

Julien PRIGENT

Avocat - Paris