La demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du Code de commerce, n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 de ce code (Cass. civ. 3, 1er octobre 2014, n° 13-16.806, FS-P+B+I).
En l'espèce, par acte authentique du 14 novembre 1994, ont été donnés à bail deux terrains pour une durée de vingt-trois mois courant à compter du 1er juillet 1994 avec autorisation d'y installer deux containers reliés par un toit en tôle pour y exercer une activité d'atelier et de bureaux. Par acte du 15 mars 2010, le bailleur, représenté par son liquidateur, a assigné le preneur en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.
Plus de douze ans après le terme du bail initial, le preneur a demandé au tribunal de constater qu'il bénéficiait d'un bail soumis au statut des baux commerciaux.
Les juges du fond ont fait droit à cette demande au motif qu'elle n'était pas prescrite car la nullité de la clause fixant la durée du bail à une durée inférieure à neuf années pouvait être invoquée par voie d'exception.
Le propriétaire, estimant que l'action du preneur était prescrite, s'est pourvu en cassation.
La Cour de cassation censure les juges du fond, par substitution de motifs, en affirmant que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du Code de commerce, n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 de ce code.
L'action tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial à l'issue d'un bail dérogatoire n'est donc pas soumise au même régime que l'action en requalification d'un contrat en bail commercial, cette dernière étant en principe soumise au délai de deux années, courant à compter de la date de conclusion de la convention (Cass. com., 11-06-2013, n° 12-16.103, M. Pascal Santin, F-P+B. Voir également Cass. civ. 3, 23-11-2011, n° 10-24.163, FS-P+B).
Julien PRIGENT
Avocat - Paris