Julien PRIGENT, avocat associé du cabinet MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES, intervient à titre principal en droit immobilier, tant en matière de conseil (consultation, rédaction d'actes, etc.) que de contentieux.

 

Il est co-président de la commission Droit immobilier de l'ACE.

 

Directeur scientifique des encyclopédies en ligne « Baux commerciaux» et « Copropriété » aux éditions Lexbase, il écrit régulièrement des articles dans la revue Lexbase Hebdo – édition Affaires.

 

Il est également un auteur régulier de la Revue des loyers, revue de référence en matière de droit des baux et de la copropriété, et membre du conseil scientifique de cette revue.

 

Il est est co-auteur de l’ouvrage « Les baux commerciaux » des éditions Lamy dont il est chargé de la mise à jour et il a publié aux éditions Lamy, dans la collection « Axe droit », un ouvrage intitulé « Baux commerciaux, Jurisprudence 2009-2010 ».

 

Julien PRIGENT publie aussi des articles dans le domaine du droit immobilier pour la Gazette du Palais.

 

Il a enseigné par ailleurs le droit des baux commerciaux à lÉcole Nationale Supérieure du Management Immobilier (ENSMI) et intervient à de nombreux colloques.

 

Avant de créer son cabinet, il a exercé trois années son activité au sein du cabinet d’avocats BLATTER, RACLET ET ASSOCIES, puis près de cinq années au sein du cabinet PEISSE DUPICHOT ZIRAH BOTHOREL ET ASSOCIES.

DERNIÈRES ACTUALITÉS


Bail commercial : l'augmentation du loyer en raison d’une sous-location doit faire l’objet de la procédure sur mémoire

N’est pas valablement formée la demande du bailleur en réajustement du prix du loyer principal en raison d’une sous-location si cette demande n’a pas fait l'objet d'un mémoire préalable ni, après expiration du délai d'un mois, d'une assignation. Tel est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2020 (Cass. civ. 3, 09-07-2020, n° 19-16.290, F-D).

 

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Bail commercial : exigibilité des loyers pendant le confinement et exécution de bonne foi des obligations

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire n'a pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial. Toutefois, en application de l’article 1104 du Code civil, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, d’adapter les modalités d'exécution de leurs obligations respectives. Tels sont les enseignements d’un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 juillet 2020 (TJ Paris, 18ème, 10-07-2020, n° 20/04516).

 

 

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Droit au renouvellement : renonciation du bailleur à la condition d’immatriculation du locataire

En présence d’un bail stipulant que les parties déclaraient « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu'il résulte des articles L. 145-1 du code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d'application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu'il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d'application de ce statut », le bailleur a renoncé à se prévaloir de la condition d'immatriculation à laquelle est subordonnée en principe le droit au renouvellement du locataire. Tel est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 (Cass. civ. 3, 28-05-2020, n° 19-15.001, FS-P+B+I).

 


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Bail commercial : prise en charge de la taxe foncière par le preneur

En présence d'un bail verbal, il convient de rechercher l'existence d'un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière. Cet accord peut résulter du règlement de la taxe foncière par le preneur, de l’admission par le juge commissaire de la créance de taxe foncière déclarée par le bailleur et de la validation par l'administrateur judiciaire du paiement de cette taxe. En raison de l'accord des parties au bail initial sur ce point, antérieurement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du preneur, le cessionnaire du bail est tenu de prendre en charge les taxes foncières après la cession (Cass. civ. 3, 28-05-2020, n° 19-10.056, FS-P+B+I).

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Coronavirus : actualisation et difficultés d'application de la mesure spécifique aux loyers et charges locatives des locaux professionnels et commerciaux

Le décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers a complété l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers.

 

Ce décret précise les bénéficiaires de la mesure censée permettre, selon la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence"de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers afférents aux locaux professionnels et commerciaux au bénéfice des microentreprises".

Il ne s'agit toutefois ni d'un report, ni d'un étalement des loyers, mais d'une mesure qui interdit certaines sanctions liées au non-paiement des loyers et charges dont l'échéance de paiement intervient dans une certaine période. Son champ d’applicationest en outre limité.

Son existence pourra rendre plus difficile pour un locataire la possibilité d’invoquer les mécanismes de droit commun (exception d’inexécution, réduction du prix, force majeure, imprévision, etc.) pour s’exonérer de tout ou partie du paiement de ses loyers et charges.

Enfin, la modification du décret relatif aux bénéficiaires du fonds de solidarité, auquel renvoi le décret relatif au paiement des loyers pour déterminer les locataires pouvant invoquer la mesure relative au loyer, soulève des difficultés quant à la mise en œuvre de cette dernière mesure.

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