Julien PRIGENT, avocat associé du cabinet SIMON ASSOCIES, intervient à titre principal en droit immobilier, tant en matière de conseil (consultation, rédaction d'actes, etc.) que de contentieux.

 

Il est co-fondateur et président de LABOCOM, think tank dédié aux baux commerciaux.

Il copréside également la commission Droit immobilier de l'ACE.

 

Directeur scientifique des encyclopédies en ligne « Baux commerciaux» et « Copropriété » aux éditions Lexbase, il écrit régulièrement des articles dans la revue Lexbase Hebdo – édition Affaires.

 

Il est également un auteur régulier de la Revue des loyers, revue de référence en matière de droit des baux et de la copropriété, et membre du conseil scientifique de cette revue.

 

Il est est co-auteur de l’ouvrage « Les baux commerciaux » des éditions Lamy dont il est chargé de la mise à jour et il a publié aux éditions Lamy, dans la collection « Axe droit », un ouvrage intitulé « Baux commerciaux, Jurisprudence 2009-2010 ».

 

Julien PRIGENT publie aussi des articles dans le domaine du droit immobilier pour la Gazette du Palais.

 

Il a enseigné par ailleurs le droit des baux commerciaux à lÉcole Nationale Supérieure du Management Immobilier (ENSMI) et intervient à de nombreux colloques.



DERNIÈRES ACTUALITÉS


Baux commerciaux et "loyers Covid" : contestation sérieuse en référé (exception d'inexécution, imprévision, bonne foi et loi du 14/11/2020)

L’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, d’application immédiate, y compris aux procédures en cours, paralyse l’action en constatation d’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers pendant la période au cours de laquelle l'activité du locataire est affectée par une mesure de police (TJ Paris, ord. référé, 21 janvier 2021, RG n° 20/55750).


FAITS ET PROCEDURE

 

Le locataire d'un restaurant ouvert, mais dont l'activité a été affectée par des mesures de police administrative (décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020 : distance entre les tables, l’interdiction d’asseoir des convives de groupes distincts à la même table) n'a pas réglé l'intégralité des loyers du 3e trimestre 2020.

 

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le solde du loyer du 3e trimestre 2020 au visa de la clause résolutoire.

 

Il a assigné ensuite le locataire en constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

 

SOLUTION

 

L'exception d’inexécution soulevée par le locataire doit être étudiée à la lumière de l’obligation de négocier de bonne foi et non à celle du respect du bailleur de son obligation de délivrance car le local était ouvert au public.

 

Le locataire a réglé une partie des loyers, il n’a pas cessé de solliciter une adaptation du montant des loyers et il a sollicité une mesure de conciliation devant le tribunal de commerce (bonne foi).

 

Le locataire peut se prévaloir sans contestation sérieuse de la survenance de circonstances imprévisibles au sens de l’article 1195 du Code civil (mesures de polices empêchant de démarrer l’exploitation conformément aux prévisions et d’amortir le coût de lourds travaux engagés en 2020).

 

⏭️ L'exigibilité de l’intégralité des loyers du 3e trimestre ne peut être jugée en référé en raison des circonstances imprévisibles et de l'existence de négociations.

 

⏭️ En tout état de cause, il existe une contestation sérieuse, l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, d’application immédiate, y compris aux procédures en cours, paralyse l’action en constatation d’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers pendant la période au cours de laquelle l'activité du locataire est affectée par une mesure de police.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT ET ASSOCIES

Avocats à Paris


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Baux commerciaux : quelques décisions récentes de la Cour de cassation

FORMATION DU BAIL COMMERCIAL ET PRESCRIPTION

 

La nullité d’un bail commercial (pour erreur sur la qualité substantielle du bien loué, le bailleur ayant largement sous-évalué le montant des charges) peut être soulevée par voie d’exception pendant le délai de prescription quinquennale nonobstant l'exécution partielle du contrat (Cass. civ. 3, 03-12-2020, n° 19-23.397, F-D) (voir Cass. civ. 1, 04-05-2012, n° 10-25.558, F-P+B+I : « la règle selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action »).

 

OBLIGATION DES PARTIES : EXPLOITATION ET DELIVRANCE

 

La résiliation judiciaire d'un bail commercial pour défaut d'exploitation des locaux ne peut être prononcée si aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués (Cass. civ. 3, 03-12-2020, n° 19-20.613, F-D) (voir, précédemment en ce sens Cass. civ. 3, 10-06-2009, n° 07-18.618, publié ; Cass. civ. 3, 10-06-2009, n° 08-14.422, publié).

 

En présence de désordres structurels sur le plancher partie commune, le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de loi du 10 juillet 1965, mais également le bailleur, sur le fondement de son obligation de délivrance (même si les désordres ne lui sont pas directement imputables), doivent réparer les préjudices subis par le locataire placé dans l’impossibilité de poursuivre l'exploitation du fonds de commerce (Cass. civ. 3, 03-12-2020, n° 19-12.871, F-D).

 

INDEMNITE D’EVICTION

 

En retenant que l'indemnité d’éviction doit notamment comprendre la valeur vénale du fonds de commerce défini selon les usages de la profession sans prévoir de plafond, de sorte que le montant de l'indemnité d’éviction pourrait dépasser la valeur vénale de l'immeuble, l’article L. 145-14 du Code de commerce est susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur (renvoi de la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel) (Cass. QPC, 10 décembre 2020, n° 20-40.059, FS-P+I)

 

REMISE DES CLES A L’ENTREE ET A LA SORTIE

 

La demande du bailleur en paiement d’une indemnité pour l’occupation des locaux postérieurement au congé du preneur ne peut être rejetée au motif que le bailleur n’a pas réclamé les clés (Cass. civ. 3, 03-12-2020, n° 19-22.443, F-D).

 

Il incombe au bailleur de prouver qu’il a remis au locataire la clé de la nouvelle serrure permettant à d'accéder aux lieux loués, même si le locataire n’a pas mis en demeure le bailleur de remplir son obligation de mise à disposition du local (Cass. civ. 3, 03-12-2020, n° 19-18.816, F-D).

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT ET ASSOCIES

Avocats à Paris


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« Loyers Covid » : seul le principe de bonne foi doit être examiné (exclusion de la force majeure, de l’article 1722 du Code civil et de l’imprévision)

L’évènement épidémique n’est pas un cas de force majeure et il n’exonère pas en tout état de cause un débiteur de son obligation au paiement d’une somme d’argent. La fermeture des commerces ne peut être assimilée à une destruction de la chose louée (C. civ. art. 1722) et elle ne rend pas l’exécution excessivement onéreuse (C. civ., art. 1195) pour le locataire. Seul doit donc être examiné le principe de bonne foi. Le locataire échouant à apporter la preuve de sa bonne doit être condamné au paiement. Tels sont les enseignements d’une ordonnance de référé du tribunal de commerce de Paris (T. com. Paris, 11-12-2020, aff. n° 2020035120).

 


   FAITS :

  • Bail dérogatoire de 36 mois à effet au 1er avril 2019
  • Activité de « confection, import/export et vente de produits textiles »
  • Loyer payable mensuellement
  • Locataire cesser de régler son loyer à compter du 1er avril 2020

 

DEMANDE DU BAILLEUR ET ARGUMENTS DU LOCATAIRE

 

Le bailleur assigne en référé le locataire en paiement devant le tribunal de commerce

 

Le locataire a invoqué pour s’opposer à cette demande :

  • Un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison d’un cas de force majeure
  • La disparition temporaire de la chose louée
  • La nécessité de « revoir » le bail sur le fondement de la théorie de l'imprévision
  • A titre subsidiaire, l’octroi de délais

RÉPONSE DU PRÉSIDENT TRIBUNAL DE COMMERCE

 

Le tribunal de commerce relève que :

  • Si l'obligation de paiement qui pèse sur le preneur est certes rendue plus difficile par un évènement aussi contraignant que la Covid 19, celui-ci advient après d'autres épidémies récentes ; de plus, il a été largement annoncé mondialement avant même la mise en œuvre de la réglementation sanitaire française concernant la fermeture temporaire des commerces non essentiels ; en cela, ce phénomène ne peut être qualifié d’imprévisible et donc assimilé à un cas de force majeure
  • Le droit positif n'a jamais reconnu que le cas de force majeure puisse exonérer un débiteur de son obligation de paiement d'une somme d'argent
  • Même si l'accès du lieu loué a été temporairement interdit au public, les mesures sanitaires n'ont pas fait cesser sa mise à disposition par le bailleur ni la possibilité pour le locataire d'en jouir puisqu'il pouvait toujours y accéder physiquement. L4assimilation du cas d'espèce à la perte de la chose louée visée par l’article 1722 du Code civil est inopérante
  • La demande de révision du loyer sur le fondement de l'imprévision prévue par l’article 1195 du Code civil ne peut être accueillie puisque le montant du loyer contractuellement convenu est resté le même pendant les événements et n'est donc pas devenu « excessivement onéreux »

Seul doit être examiné le principe de bonne foi :

  1. Le chiffre d’affaires réalisé par le locataire pendant le premier confinement a été six fois supérieur au coût du loyer
  2. Le bailleur a proposé dès juin un étalement des loyers pour la période du 14 mars au 10 mai 2020, proposition restée sans suite
  3. Le locataire est resté taisant sur la mise en œuvre d’une éventuelle assurance perte d’exploitation et l’obtention d’un prêt garanti par l’Etat (PEG) auquel elle était éligible
  4. Le locataire a persisté à ne pas régler les loyers malgré la reprise générale de l’activité économique
  5. La proposition d’échelonnement du locataire (étalement sur vingt-quatre mois alors que la durée du bail restant à courir est de seize mois) est irréaliste ;

Le locataire échoue à démontrer sa bonne foi et un trouble manifestement illicite est constaté qu’il convient de faire cesser.

 

Le locataire est condamné à régler l’arriéré, outre 10 % au titre de la clause pénale.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT ET ASSOCIES

Avocats à Paris


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Bail commercial et « loyers Covid » : la fermeture totale est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure

La fermeture totale d’un commerce dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu'il existe une contestation sérieuse quant à l'exigibilité des loyers (CA Paris, 1, 3, 09-12-2020, n° 20/05041).


Dans le cadre d’un appel d’une ordonnance de référé qui avait suspendu les effets de la clause résolutoire pour non-règlement des loyers sous réserve du respect d’un échéancier, le locataire invoquait la force majeure pour solliciter la suspension de l'exigibilité des loyers pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020 en raison de la période de confinement, ainsi que la réduction à 30 % de l'exigibilité du loyer depuis la crise des gilets jaunes et les grèves des transports, soit depuis le mois d'octobre 2018 jusqu'au mois de février 2020 et du mois de mai 2020 jusqu'à la fin de la pandémie.


La cour d’appel a retenu que :

 

  • Les effets de la force majeure sont la suspension et non la réduction de l'obligation ou la résiliation du contrat (article 1218 du Code civil relatif à la force majeure : « si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat ») ;

 

  • La force majeure ne peut être retenue s'agissant des manifestations des « gilets jaunes » qui n'ont eu lieu qu'un jour par semaine et de la grève des transports qui n'entravait pas toute liberté d'aller et venir ;

 

  • La fermeture totale d’un commerce dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu'il existe une contestation sérieuse quant à l'exigibilité des loyers.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT ET ASSOCIES

Avocats à Paris


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Promesse de vente d’un immeuble d’une durée supérieure à 18 mois : seul le promettant peut invoquer la nullité en l'absence d'acte authentique

Les dispositions à l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation, selon lesquelles une promesse de vente d’un immeuble d’une durée supérieure à dix-huit mois doit être constatée par un acte authentique lorsqu'elle est consentie par une personne physique, ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée. La nullité encourue en raison de leur non-respect est donc relative et seul le promettant peut l’invoquer (Cass. civ. 3, 26-11-2020, n° 19-14.601, FS-P+B+I).

 


FAITS

 

En l’espèce, par acte sous seing privé du 10 mai 2013, un propriétaire avait donné à bail à un appartement pour une durée de trois ans.

 

Par un protocole devant être annexé au bail, les parties étaient convenues de la vente de l'appartement, selon certaines modalités et conditions, dans un délai maximum de vingt-quatre mois.

 

Par acte du 23 mai 2015, elles avaient prorogé les effets du protocole jusqu'au 15 mai 2016.

 

Par acte du 3 novembre 2016, le propriétaire, après commandement de payer les loyers, a assigné le locataire en résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes.

 

Le locataire a sollicité reconventionnellement la nullité du protocole.

 

Les juges du fond ont rejeté la demande en annulation du protocole, constaté la résiliation du bail, prononcé la condamnation du locataire à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers et des indemnités d’occupation et ordonné son expulsion.

 

Le locataire s’est pourvu en cassation.

 

SOLUTION

 

Aux termes de l’article 290-1 du Code de la construction et de l’habitation « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique ».

 

Le locataire, bénéficiaire de la promesse de vente, soutenait que cette nullité était absolue et qu’elle pouvait en conséquence être invoquée par toute personne intéressée, donc par le bénéficiaire d’une promesse soumise à ces dispositions.

 

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

 

Elle approuve la cour d’appel d’avoir énoncé que dès lors que les dispositions de l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative.

 

Seul le propriétaire promettant peut donc invoquer la nullité d’une telle promesse.

 

OBSERVATIONS

 

Les dispositions de l’article 290-1 du Code de la construction et de l’habitation ne précisent pas si la nullité, encourue en l’absence de respect du formalisme qu’elles édictent, est absolue ou relative.

 

L’arrêt commenté répond à cette question en consacrant le caractère relatif de cette nullité.

 

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a introduit une définition et déterminé le régime des nullités absolues et relatives.

 

La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général (article 1179 du Code civil). Elle peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public, sans pouvoir être couverte par la confirmation du contrat (article 1180 du Code civil).

 

La nullité est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé (article 1179 du Code civil).  Elle ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger et peut être couverte par la confirmation (article 1181 du Code civil).

 

La nullité pour défaut de respect du formalisme prévu par l’article L. 290-1 du Code civil devrait donc pouvoir être susceptible d’être couverte par la confirmation du promettant, même tacite (CA Nîmes, 22-10-2020, n° 18/03080).

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

Avocats à la cour d’appel de Paris

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