Julien PRIGENT intervient à titre principal en droit immobilier, tant en matière de conseil (consultation, rédaction d'actes, etc.) que de contentieux.

 

Directeur scientifique des encyclopédies en ligne « Baux commerciaux» et « Copropriété » aux éditions Lexbase, il écrit régulièrement des articles dans la revue Lexbase Hebdo – édition Affaires.

 

Il est également un auteur régulier de la Revue des loyers, revue de référence en matière de droit des baux et de la copropriété, et membre du conseil scientifique de cette revue.

 

Il est est co-auteur de l’ouvrage « Les baux commerciaux » des éditions Lamy dont il est chargé de la mise à jour et il a publié aux éditions Lamy, dans la collection « Axe droit », un ouvrage intitulé « Baux commerciaux, Jurisprudence 2009-2010 ».

 

Julien PRIGENT publie aussi des articles dans le domaine du droit immobilier pour la Gazette du Palais.

 

Il enseigne par ailleurs le droit des baux commerciaux à lÉcole Nationale Supérieure du Management Immobilier (ENSMI)

 

 

Avant de créer son cabinet, il a exercé trois années son activité au sein du cabinet d’avocats BLATTER, RACLET ET ASSOCIES, puis près de cinq années au sein du cabinet PEISSE DUPICHOT ZIRAH BOTHOREL ET ASSOCIES.

DERNIÈRES ACTUALITÉS


Bail commercial : les effets du congé du bailleur donné sans motif ou pour des motifs erronés

Le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit met néanmoins fin au bail commercial, le bailleur pouvant toujours refuser le renouvellement à la condition de payer une indemnité d'éviction.

 

La nullité d’un congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur : il a donc le choix de renoncer à invoquer la nullité et de solliciter une indemnité d'éviction ou de se prévaloir de cette nullité en optant pour la poursuite du bail.

 

La circonstance que le preneur reste ou non dans les locaux loués, en raison de son droit au maintien dans les lieux dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, est sans incidence sur les effets du congé irrégulier (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-18.756, FS-P+B+I).

 

En l’espèce, le propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail avait délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement et sans offre d'une indemnité d'éviction.

 

Le locataire a assigné le bailleur en annulation du congé et paiement d'une indemnité d'éviction.

 

Le propriétaire, condamné au paiement d'une indemnité d'éviction, s'est pourvu en cassation.

 

 

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, rappelant que :

  • qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction (Cass. civ. 3, 1er février 1995, n° 93-14.808 ; Cass. civ. 3, 28 octobre 2009, n° 07-18.520, FS-P+B) ;
  • la nullité du congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Celui-ci peut donc soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L.  145-28 du même code, soit s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ;
  • la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier.

 

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Irrégularité de la clause d’indexation créant une distorsion prohibée dès la première indexation


Doit être réputée non écrite la  clause qui prévoit lors de  la  première indexation la  prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée qui s’est écoulée entre la date d’effet du bail et la date de cette première indexation (Cass. civ. 3, 09-02-2017, n° 15-28.691, FS-P+B).


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Bail commercial et prescription de l’action en renouvellement qui nécessite une requalification

L'action en renouvellement d’un bail qui stipule qu’il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux suppose, au préalable, une action en requalification de celui-ci en bail commercial, action soumise à la prescription biennale qui court à compter de la date de conclusion du contrat (Cass. civ. 3, 17-11-2016, n° 15-12.136, FS-D) (1).


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Résiliation triennale : application aux baux en cours des dispositions de l’article L. 145-7-1 du Code de commerce

 

L'article L. 145-7-1 du Code de commerce, créé par la loi du 22 juillet 2009, qui exclut toute résiliation unilatérale en fin de période triennale pour l'exploitant d'une résidence de tourisme, est d'ordre public et s'applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cass. civ. 3, 09-02-2017, n° 16-10.350, FS-P+B+I).

 


En l’espèce, par actes séparés des 20 et 22 février 2007, deux appartements pour l'exploitation d'une résidence de tourisme avaient été donnés à bail.

 

Le 26 décembre 2012, le locataire avait donné congé pour le 1er juillet 2013, à l'expiration de la deuxième période triennale.

 

Le 20 septembre 2013, le bailleur a assigné le locataire en nullité des congés. Les juges du fond ont validé les congés au motif que les baux, conclus avant l'entrée en vigueur de l'article L. 145-7-1 du Code de commerce, sont régis par les dispositions de l'article L. 145-4 du même code prévoyant une faculté de résiliation triennale pour le preneur.

 

Ils en ont déduit que l'article L. 145-7-1 créé par la loi du 22 juillet 2009, qui exclut toute résiliation unilatérale en fin de période triennale pour l'exploitant d'une résidence de tourisme, n'était pas applicable au litige.

 

La Cour de cassation a rejeté cette solution en censurant la décision objet du pourvoi, au motif que l'article L. 145-7-1 du Code de commerce était d'ordre public et qu’il s'appliquait aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur.

 

Les baux étant en cours au 25 juillet 2009, ces dispositions devaient s’appliquer et priver le preneur exploitant d’une résidence de tourisme de sa faculté de résiliation triennale.

 

Julien PRIGENT

Avocat à la cour

 

 

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Cession (fonds, immeuble, bail) : lois "Pinel" et "Macron" et réforme du droit des obligations – La formation du contrat (colloque ACE du 1er décembre 2016)

A l’occasion du colloque de l’ACE (Avocat Conseil d’Entreprise) du 1er décembre 2016, ont été abordés les effets des lois Pinel et Macron et de la réforme du droit des contrats sur la cession du droit au bail, du fonds de commerce et de l’immeuble. L’intervention a porté sur certains aspects du droit commun de la formation du contrat de cession (négociations et avant-contrats), ainsi que sur certaines règles spécifiques à la cession (contre-lettre, transfert du bail dans le cadre d'une transmission universelle de patrimoine, clauses du bail limitant la cession et formation de la cession de contrat). Un compte-rendu de cette intervention a été publié dans le numéro de février 2017 de la revue Loyers et copropriété.

 


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