Julien PRIGENT intervient à titre principal en droit immobilier, tant en matière de conseil (consultation, rédaction d'actes, etc.) que de contentieux.

 

Directeur scientifique des encyclopédies en ligne « Baux commerciaux» et « Copropriété » aux éditions Lexbase, il écrit régulièrement des articles dans la revue Lexbase Hebdo – édition Affaires.

 

Il est également un auteur régulier de la Revue des loyers, revue de référence en matière de droit des baux et de la copropriété, et membre du conseil scientifique de cette revue.

 

Il est est co-auteur de l’ouvrage « Les baux commerciaux » des éditions Lamy dont il est chargé de la mise à jour et il a publié aux éditions Lamy, dans la collection « Axe droit », un ouvrage intitulé « Baux commerciaux, Jurisprudence 2009-2010 ».

 

Julien PRIGENT publie aussi des articles dans le domaine du droit immobilier pour la Gazette du Palais.

 

Il enseigne par ailleurs le droit des baux commerciaux à lÉcole Nationale Supérieure du Management Immobilier (ENSMI)

 

 

Avant de créer son cabinet, il a exercé trois années son activité au sein du cabinet d’avocats BLATTER, RACLET ET ASSOCIES, puis près de cinq années au sein du cabinet PEISSE DUPICHOT ZIRAH BOTHOREL ET ASSOCIES.

DERNIÈRES ACTUALITÉS


Vente immobilière : erreur sur la surface de l’appartement et responsabilité du notaire

Si le notaire ne peut être responsable des conséquences d'un fait dont il n'a pas eu connaissance et s'il n'est pas tenu d'effectuer des vérifications procédant d'une situation qu'il ignore, il lui appartient en revanche, lorsque les éléments dont il dispose lui permettent de déceler des difficultés ou de douter de l'exactitude des déclarations des parties ou de la clarté d'une situation, de procéder à des investigations complémentaires ou à tout le moins d'interroger les parties en présence aux fins de les conseiller et d'assurer l'efficacité de son acte. Il engage en conséquence sa responsabilité dans le cadre d’une vente immobilière lorsque les documents en sa possession relatifs à la surface du bien permettaient de déceler une difficulté, ce d’autant qu’une partie du bien était constitué d’un droit de jouissance exclusif sur un toit-terrasse (CA Paris, 2, 1, 16-10-2018, n° 17/07450).

 

 


Faits

 

En l’espèce,  un acte de vente avait été conclu le 8 février 2012 moyennant un prix 999 000 euros et portant, selon les termes de cet acte, sur :

  •  un appartement de 68 mètres carrés au 9e étage constitué d'un hall, living, chambre, cuisine, salle de bain, wc et placards, accès intérieur communiquant avec le débarras situé au 10e étage et balcon de retrait sur la façade d'une superficie d'environ 23 
  • au 10e étage, un débarras et le droit de jouissance de la terrasse d'une superficie d'environ 56 mètres carrés environ formant toiture du 9e étage et située au-dessus de l'appartement.

 

Le vendeur avait déclaré que la superficie des lots vendus répondant aux caractéristiques de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était de 74,51 mètres carrés selon le mesurage effectué le 29 mars 2011.

 

L’acheteur avait fait réaliser d'importants travaux de rénovation puis souhaité revendre le bien.

 

Un projet de promesse de vente moyennant prix de 1 250 000 euros avait été établi et devait être reçu le 12 février 2014. Ce projet d'acte mentionnait une surface loi Carrez déclarée de 68,81 mètres carrés.

 

Le 11 février 2014, le notaire avait informé le propriétaire que le projet devait être modifié dès lors qu'il était apparu que la cuisine construite sans autorisation sur le toit terrasse et constituant une partie commune devait être exclue du mesurage loi Carrez.

 

Le 13 février 2014, le candidat acquéreur avait fait savoir qu'il acceptait de régulariser l'acte mais au prix de 1 200 000 euros et qu’il s'engageait à ne pas exercer d'action.

 

L'acte de vente a été régularisé par acte reçu le 7 mars 2014 au prix de 1 200 000 euros dont 25 000 euros au titre du mobilier, reprenant le descriptif du bien résultant du règlement de copropriété, pour une surface d'environ 68 mètres carrés, et la déclaration par le vendeur de la surface selon le certificat de mesurage loi Carrez pour 60,21 mètres carrés, étant précisé que ce mesurage ne concernait ni la cuisine du 10e étage qui constituait une partie commune, ni le débarras du 10e étage exclu au motif qu'il s'agissait de la fraction de lot inférieure à 8 mètres carrés.

 

Le vendeur, considérant que le notaire qui avait reçu le premier acte de vente (8 février 2012) avait manqué à son devoir de conseil à cette occasion, a engagé à son encontre une action en responsabilité.

 

La Cour d’appel de Paris, dans l’arrêt rapporté, a fait droit à ses demandes.

 

Sur la faute du notaire

 

La Cour d’appel retient une faute du notaire.

 

Elle relève que :

 

  • aux termes de l'acte qu'il a reçu le 8 février 2012, le notaire a mentionné au titre de la description du bien une surface d'environ 68 mètres carrés et au titre de la déclaration de surface du vendeur une surface de 74,51 mètres carrés, telle qu'elle ressort du certificat loi Carrez établi le 29 mars 2011, soit une différence de 6,51 mètres carrés ;
  • il ressort du descriptif de l'appartement repris à l'acte que celui-ci comporte deux pièces principales, une chambre et un living, outre l'entrée, la cuisine, la salle de bain et le débarras du 10e étage alors que le certificat loi Carrez mentionne, outre ces locaux accessoires, trois pièces principales : une chambre, un séjour et un salon, étant précisé que ce certificat ne ventilait pas les pièces entre le 9e et le 10e étages.

 

Elle précise que si le notaire ne peut être responsable des conséquences d'un fait dont il n'a pas eu connaissance et s'il n'est pas tenu d'effectuer des vérifications procédant d'une situation qu'il ignore, il lui appartient en revanche, lorsque les éléments dont il dispose lui permettent de déceler des difficultés ou de douter de l'exactitude des déclarations des parties ou de la clarté d'une situation, de procéder à des investigations complémentaires ou à tout le moins d'interroger les parties en présence aux fins de les conseiller et d'assurer l'efficacité de son acte.

 

Or, la Cour d’appel a estimé que le notaire aurait dû déceler les difficultés au regard :

 

  • des contradictions apparaissant dans les surfaces et dans la description du bien, et ce alors que la différence de 6,51 mètres carrés était loin d'être négligeable compte tenu du prix au mètre carré (soit 13 407,59 euros/mètre carré pour une superficie de 74,51 m2). Elles étaient de nature à faire douter de l'exactitude de la surface déclarée par le vendeur et devaient conduire le notaire, qui était en possession du règlement de copropriété mentionnant une superficie de 68 mètres carrés, à interroger les parties sur les incohérences apparentes ;
  • du fait qu'une partie du bien était constituée du droit de jouissance exclusive du toit terrasse situé au 10e étage, dont il n'était pas fourni de plan, et que le notaire ne peut raisonnablement ignorer les difficultés susceptibles de se poser en raison de construction sur un toit terrasse et doit se montrer particulièrement vigilant à ce titre ;
  • du fait que si la surface d'un appartement peut varier en fonction de l'évolution des règles de métrage et du réaménagement intérieur des espaces, la différence de surface était à la hausse, ce qui est pour le moins inhabituel.

 

Le notaire avait donc manqué à son devoir de conseil.

 

Sur le préjudice

 

Le vendeur invoquait un préjudice lié à la perte de la possibilité d'engager une action en restitution du moindre prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui lui aurait permis d’obtenir la condamnation de son propre vendeur au paiement de la somme de 114 435,45 euros selon son estimation.

 

La Cour d’appel n’a pas retenu ce préjudice car il était mentionné à l'acte que le notaire avait rappelé aux parties les termes de ces dispositions, satisfaisant ainsi à son obligation d'information, le notaire n'étant pas responsable du fait que le vendeur n'ait pas engagé une telle action dans le délai d'un an prescrit par la loi.

 

En revanche, elle a estimé que le vendeur avait perdu une chance certaine de voir révéler, lors de son acquisition en 2012, la difficulté provenant de la présence sur le toit terrasse d'une pièce édifiée sans autorisation sur une partie commune et par conséquent l'inexactitude de la surface du lot vendu mentionnée dans le certificat loi Carrez qui a tenu compte à tort de la superficie de cette pièce. En effet, si le notaire avait alerté les parties, et en particulier l'acquéreur, sur l'incohérence des surfaces, et conseillé à ceux-ci d'autres investigations, la présence de la pièce litigieuse aurait été révélée et la surface corrigée. Il a ainsi perdu une chance de pouvoir discuter du prix d'acquisition qui avait été fixé à 999 000 euros en considération des caractéristiques du bien, de sa superficie et du prix du marché et de payer un prix moindre compte tenu de la surface du bien ne comprenant pas l'annexion des parties communes.

 

Sur l’évaluation de cette perte de chance d’acquérir à un prix moindre, le Cour d’appel relève qu’il est apparu lors de la revente du bien en 2014 que la superficie loi Carrez déclarée était de 60,21 mètres carrés, soit une différence de plus de 13 mètres carrés par rapport au mesurage de 2011, la différence provenant pour l'essentiel de la non prise en compte de la pièce supplémentaire construite sans autorisation et transformée en cuisine par le vendeur et du débarras, retenus dans le certificat de superficie de 2011 respectivement pour 8,09 mètres carrés et 5,01 mètres carrés.

 

Compte tenu de la spécificité du bien qui comprend le droit de jouissance exclusif d'une terrasse au 10e étage, directement accessible de l'appartement situé au 9e étage, sa valeur ne peut se calculer en considération des seuls mètres carrés habitables tels que définis par les articles 4-1, 4-2 et 4-3 du décret du 17 mars 1967 et par conséquent la perte de chance ne peut correspondre à la valeur des mètres carrés à tort inclus dans le mesurage loi Carrez, étant observé qu'après que la difficulté eut été révélée en 2014, entre la signature de la promesse et celle de l'acte authentique, le vendeur a consenti à son acquéreur une diminution du prix de 50 000 euros et non pas d'une somme équivalent au prix des mètres carrés non inclus dans le mesurage loi Carrez.

 

Le préjudice subi au titre de la perte de chance d'avoir pu acquérir à un prix moindre en 2012 a donc été évalué à la somme de 50 000 euros que le notaire a été condamné à payer.

 

Julien PRIGENT

Avocat à la Cour d'appel de Paris

 

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Création d'un bail commercial à l'issue d'un bail de courte durée : l'immatriculation du locataire n'est pas exigée

L'inscription au registre du commerce et des sociétés du locataire n'est pas nécessaire pour que s'opère à l’issue d’un bail dérogatoire, lorsque le preneur a été laissé en possession des lieux, un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux (Cass. civ. 3, 25-10-2018, n° 17-26.126, F-P+B+I).


FAITS

 

  • 15 février 2004 : conclusion d'un bail dérogatoire portant sur un local commercial pour une durée de vingt-trois mois à compter du 15 février 2004

    Le locataire s'était engagé, à peine de caducité du contrat, à fournir une attestation de son inscription au registre du commerce et des sociétés dans un délai de deux mois suivant la prise d'effet du bail.
  • 1er février 2006, 1er février 2008 et 1er  février 2010 : conclusion d'autres baux dérogatoires de même durée.
  • Le 6 août 2013, le locataire, laissé en possession des lieux loués, a assigné le bailleur aux fins de voir constater qu'il était titulaire d'un bail commercial d'une durée de neuf années ayant commencé le 1er février 2006.

 

Le bailleur s'est opposé à cette demande au motif que le locataire non immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne pouvait invoquer la création d'un bail commercial à l'issue d'un bail dérogatoire.

 

OBSERVATIONS

 

Aux termes de l'article L. 145-5 du Code de commerce, "les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail [...]" soumis au statut des baux commerciaux.

 

Dans l'arrêt rapporté, le locataire était resté et avait été laissé en possession des lieux à l'issue du premier bail dérogatoire et de nouveaux baux dérogatoires avaient été conclus.

 

Il s'était en conséquence opéré, en principe, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

 

Si l'article L. 145-1 du Code de commerce dispose que le statut des baux commerciaux s'appliquent "aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés", la Cour de cassation avait déjà précisé que la demande du preneur qui invoque la création d'un bail commercial à l'issue d'un bail dérogatoire ne pouvait être rejetée au motif qu'il ne serait pas immatriculé car ce serait "ajouter à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas" (Cass. civ. 3, 30-04-1997, n° 94-16.158).

 

Elle confirme cette solution dans l'arrêt rapporté.

 

Julien PRIGENT

Avocat - Paris

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Le renouvellement du bail commercial à une date différente de sa date d'anniversaire ne peut entraîner à elle seule l'irrégularité de la clause d'indexation

Une clause d’indexation ne peut être réputée non écrite lorsque la distorsion ne résulte pas de la clause d'indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail intervenu et la date prévue pour l'indexation annuelle du loyer (Cass. civ. 3, 13-09-2018, n° 17-19.525, FS-P+B+I).


FAITS

 

Des locaux commerciaux ont été donnés à bail à compter du 1er janvier 1994.

 

Après avoir refusé de renouveler le bail, le propriétaire avait exercé son droit de repentir (qui permet au bailleur qui a d'abord donné un congé avec offre d'une indemnité d'éviction de ne pas régler cette dernière en proposant le renouvellement) et offert au locataire le renouvellement du bail au 1er février 2006.

 

Il l’a assigné ensuite en fixation du montant du loyer.

 

Le locataire a demandé que la clause d'indexation prévue au bail soit réputée non écrite.

 

OBSERVATIONS

 

Pour retenir l’irrégularité de la clause d’indexation, les juges du fond avaient retenu que l'application de la clause d'indexation insérée au bail renouvelé entraînait une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire (2 trimestre 2005 - 2 trimestre 2006 : 12 mois) et la durée écoulée entre les deux révisions (1 février 2006 au 1 janvier 2007 : 11 mois) et que cette distorsion opérait mécaniquement un effet amplificateur lors des indexations suivantes pendant toute la durée du bail.

 

Il doit être rappelé, en effet, que "est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision" (article L. 112-1 du Code monétaire et financier).

 

La Cour de cassation a précisé toutefois que la clause ne pouvait être jugée irrégulière dès lors que la distorsion ne résultait pas de la clause d'indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail intervenu le 1er février 2006 et la date prévue pour l'indexation annuelle du loyer fixée au 1er janvier 2006.

 

La question se pose maintenant de savoir comment l'indexation doit être concrètement effectuée, c'est-à-dire quels indices devront s'appliquer.

 

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

Avocats à la cour d'appel de Paris

 

 

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L'indemnité d'éviction et la clause d'accession

Une clause d'accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d'être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d'aménagements et équipements similaires à celui qu'il a été contraint de quitter (Cass. civ. 3, 13-09-2018, n° 16-26.049, FS-P+B+I).

 

 

FAITS

 

Le propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail, avec une clause d'accession sans indemnité au profit du bailleur, a délivré au preneur un congé pour le 1er avril 1997 avec offre de renouvellement.

 

Il a exercé ensuite son droit d'option (qui permet de refuser le renouvellement initialement offert en réglant au locataire une indemnité d'éviction).

 

Le locataire a assigné le bailleur en paiement d'une indemnité d'éviction.

 

Un litige est né sur le montant de l'indemnité retenue par les juges du fond au titre des frais de réinstallation.

 

 

 

SOLUTION

 

La Cour de cassation précise qu'une clause d'accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d'être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d'aménagements et équipements similaires à celui qu'il a été contraint de quitter.

 

Le bail initial contenant une clause d'accession en fin de bail au profit du bailleur et le locataire ayant réalisé des aménagements et des installations dans les lieux avant de se réinstaller dans un autre local à l'issue de son éviction, ce dernier était donc en droit de prétendre à une indemnité au titre des frais de réinstallation.

 

Julien PRIGENT

MUTELET-PRIGENT & ASSOCIES

Avocats à la cour d'appel de Paris

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Les effets du congé du bailleur non motivé

Le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction.

 

La nullité d’un congé prévue par l'article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Il peut donc renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d'éviction et en se maintenant dans les lieux en l'attente de son paiement en application de l'article L.  145-28 du même code ou s'en prévaloir en optant pour la poursuite du bail.

 

La circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier. Tels sont les enseignements d’un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018. Tels sont les enseignements d'un arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018 (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-18.756, FS-P+B+I) (article publié in Lexbase Hebdo, édition affaires n° 561 du 19 juillet 2018).

 

1.     1. Les faits

 

En l’espèce, le propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail avait délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement et sans offre d'une indemnité d'éviction, sans motif.  Le locataire a assigné le bailleur en annulation du congé et paiement d'une indemnité d'éviction. Le propriétaire, condamné au paiement d'une indemnité d'éviction, s’est pourvu en cassation.

 

      2.       Le champ d’application de l’exigence de la motivation du congé du bailleur

 

Aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce, « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

 

Le congé offrant le renouvellement (CA Pau, 09-03-2016, n° 14/03001) ou le paiement d'une indemnité d'éviction (Cass. civ. 3, 05-01-1993, n° 91-40.070, inédit ; Cass. civ. 3, 08-02-2006, n° 04-17.898, FS-P+B, Bull. civ. III, n° 26 ; Cass. civ. 3, 10-02-2015, n° 13-22.714, F-D ; Cass. civ. 3, 17-09-2013, n° 12-20.041, F-D, Loyers et copr. 2013, comm. n° 312, note Chavance E., Cass. civ. 3, 14-04-2015, n° 14-14.000, F-D, Loyers et copr. 2015, comm. n° 143, note Chavance E. ; CA Pau, 13-07-2015, n° 15/2848) n'a pas à être spécialement motivé.

 

Cette exigence de motivation, pour les congés donnés pour le terme du bail ou en cours de tacite prolongation, ne concerne que ceux qui n’offrent ni renouvellement, ni indemnité d’éviction, notamment en cas de congé donné pour un motif grave et légitime (C. com., art. L. 145-17, pour construire ou reconstruire l'immeuble (C. com., art. L. 145-18), ou portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux ou au droit au renouvellement en raison, par exemple, d’un défaut d’immatriculation du locataire (C. com., art. L. 145-1).

 

      3.       Les effets du congé dont les motifs sont injustifiés

 

La Cour de cassation affirme, depuis longtemps, au motif que le bailleur n’est pas tenu de consentir au renouvellement, qu’il peut toujours offrir le paiement d’une indemnité d’éviction si le motif allégué pour être exonéré de son paiement se trouve être injustifié (Cass. com., 09-03-1965, n° 61-13.692, Bull. civ. n° 177).

 

En présence d’un congé donné pour un motif grave et légitime jugé ultérieurement non fondé, la Cour de cassation avait précisé que  le congé ouvrait droit à une indemnité d’éviction au locataire, tout en relevant que le bailleur avait, dans ses conclusions, « subsidiairement assorti son refus d’une proposition d’indemnité à déterminer par expertise »  (Cass. civ. 3, 03-12-1974, n° 73-13.131, BERLAGUET c/ DAME GRAULOU. Voir également, dans le même sens et relevant que le locataire avait formé une demande subsidiaire en paiement d’indemnité d’éviction : Cass. civ. 3, 01-02-1995, n° 93-14.808, Société Ivry Port Diesel c/ époux Walter, Bull. civ. III, n° 35).

 

Dans une décision du 1er avril 1998, la Cour de cassation a réaffirmé la solution selon laquelle le bailleur qui a notifié un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes devait, en l’absence de tels motifs et s’il sollicitait la validation de son congé,  payer une indemnité d'éviction alors que, selon les moyens du pourvoi, ni le locataire, ni le bailleur n’avaient formé de demandes au titre de l’indemnité d’éviction (Cass. civ. 3, 01-04-1998, n° 96-14.638, Société Brasserie et Développement Patrimoine c/ entreprise Driss).

 

Le locataire peut ainsi solliciter pour la première fois en appel la condamnation du bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction dès lors que le motif invoqué au congé n’était pas justifié (Cass. civ. 3, 08-04-1999, n° 97-19.32, Bull. civ. III, n° 85).

 

Le congé délivré par le bailleur sur le fondement de l’article L. 145-18 du Code de commerce  pour un motif erroné n'en demeure également pas moins valable et ouvre droit au profit du locataire à une indemnité d’éviction dès lors qu'il a été délivré pour le terme du bail et avec offre d'une indemnité d'éviction (Cass. civ. 3, 08-02-2006, n° 04-17.898, FS-P+B, Bull. civ. III, n° 26).

 

De manière similaire, si le commandement préalable à un refus de renouvellement pour motif grave et légitime (C. com., art. L. 145-17) a été délivré de mauvaise foi, et que le refus de renouvellement s’en trouve mal fondé, le bail ne peut être jugé renouvelé dès lors que « le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction » (Cass. civ. 3, 25-11-2009, n° 08-21.029, FS-P+B, Bull. civ. III, n° 263). Le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction non précédé d’une mise en demeure laisse également subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction et il ne peut être jugé dans ce cas que la nullité du congé entraînerait le renouvellement du bail par l’effet d’une demande de renouvellement antérieure au congé (Cass. civ. 3, 15-05-2008, n° 07-12.669, Bull civ. III, n° 82. Voir également Cass. civ. 3, 19-12-2012, n° 11-24.251, FS-P+B).

 

      4.       Les effets du congé sans motif

 

L’article L. 145-9 du Code de commerce imposant que le congé soit motivé à peine de nullité, la question s’est posée de savoir si le congé qui ne comportait aucune motivation devait aussi entraîner la cessation du bail et ouvrir droit au locataire au paiement d’une indemnité d’éviction ou bien si un tel congé ne devait produire aucun effet. La Cour de cassation a consacré la première de ces deux solutions.

 

Elle avait ainsi retenu, sans que la question de la nullité du congé soit explicitement abordée, que « l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction » (Cass. civ. 3, 28-10-2009, n° 07-18.520, FS-P+B [LXB=A6201EMM]).

 

Dans une espèce dans laquelle le bailleur avait notifié un congé refusant le renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la Haute cour avait aussi précisé que le preneur, qui seul pouvait se prévaloir de la nullité du congé, avait droit à une indemnité d’éviction (Cass. civ. 3, 15-09-2010, n° 09-15.192, FS-P+B).

 

Elle a ensuite jugé que le preneur peut solliciter la nullité du congé sans motif et prétendre concomitamment, même cela peut apparaitre contradictoire, au paiement d’une indemnité d’éviction : «  sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d'éviction » (Cass. civ. 3, 19-02-2014, n° 11-28.806, FS-P+B+R).

 

Cet arrêt du 19 février 2014 apporte également une précision sur les effets du départ du preneur à la suite du congé irrégulier : « le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l'issue de la procédure judiciaire qu'il a initiée », sans que ce départ puisse remettre en cause son droit au paiement de l’indemnité d’éviction.

 

Dans la note sous cette décision publiée au Bulletin d'information n° 802 du 15 mai 2014, il est expliqué que « il serait en effet paradoxal de retenir qu’un congé indiquant un motif de non-renouvellement, qui serait finalement qualifié par le juge de non grave, produise ses effets tout en ouvrant droit à une indemnité d’éviction, alors qu’un congé sans aucun motif soit simplement annulé, remettant les parties dans l’état où elles se trouvaient avant sa délivrance, soit généralement en tacite prolongation de bail, et que le preneur, qui a pu légitimement croire que ce congé mettait fin à son titre d’occupation et partir, n’ait aucun droit ».

 

La décision du 28 juin 2018 rappelle cette solution, en y ajoutant le cas des motifs équivoques : «  le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial », la solution étant toujours justifiée par le fait que « le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d'éviction ».

 

La Haute cour affine ensuite la solution au regard de la question de la nullité du congé prévue par l’article L. 145-9 du Code de commerce.

 

Elle précise tout d’abord qu’il s’agit d’une nullité relative (voir également, à propos de la forme du congé, par exemple, Cass. civ. 3, 20-12-1982, n° 81-13.495, Bull. civ. III, n° 257, nullité qui ne peut pas être invoquée par le bailleur qui a délivré l’acte irrégulier : Cass. civ. 3, 15-09-2010, n° 09-15.192, FS-P+B).

 

Elle en conclut qu’elle ne peut être soulevée que par le preneur qui dispose en conséquence d’une option :

 

     -          « Soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux dans l’attente de son paiement en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce ([LXB=L5756AIZ]) » (il s’agit du droit au maintien dans les lieux statutaire dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction) ;

 

      -          « soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ».

 

Il pourrait être conclu de cette décision que le preneur ne peut à la fois solliciter la nullité du congé et prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, ce qui remettrait en cause l’arrêt précité du 19 février 2014, sauf à estimer que la nullité à laquelle il renonce est celle relative « au congé lui-même » et non celle « n’affectant que le défaut d’offre d’une indemnité d’éviction » (note sous Cass. civ. 3, 19-02-2014, n° 11-28.806 publiée au Bulletin d'information n° 802 du 15 mai 2014).

 

La Cour de cassation précise aussi que « par la suite, la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier ». Le bailleur soutenait en effet que le preneur ne pouvait se prévaloir du droit à une indemnité d’éviction s’il n’avait pas quitté les lieux.

 

En résumé, en présence d’un congé du bailleur refusant le renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction sans motif, le preneur peut :

 

     -          Soit invoquer la nullité du congé et prétendre que le bail se poursuit, le congé étant sans effet. Il ne peut dans ce cas en principe quitter les lieux ;

 

     -          Soit solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction et, dans ce cas, se maintenir dans les locaux ou les quitter, à l’instar d’un locataire qui aurait reçu un congé avec offre d’indemnité d’éviction.

 

 

Il peut enfin être précisé qu’il restera loisible au bailleur qui a délivré un congé sans motif d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction en exerçant son droit de repentir, sauf si le locataire n’est plus dans les lieux ou qu’il a déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

 

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