Bail commercial : révision à la baisse du loyer

Article écrit le 04-10-2012 (Imprimer)
 


Pour apprécier si le loyer du bail commercial a, par l’effet de la clause d’indexation, varié de plus de 25 %, il convient de prendre comme base de comparaison le loyer initialement convenu, même si la clause d’indexation n’a pas été appliquée par les parties les premières années, et non le loyer résultant de la première indexation pratiquée (CA Paris, 5, 3, 12-09-2012, n° 10/19195, La SAS CHEZ CLEMENT c/ La S.A.R.L. ELISEA).

Les faits

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 20 mars 2000, avaient été donnés à bail des locaux à usage commercial.

Ce bail avait été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2000 moyennant un loyer de 100 616,35 euros. Il comportait une clause d'échelle mobile et en application de cette clause, une indexation du loyer aurait dû intervenir chaque année à compter du 1er avril 2001

Par exploit en date du 13 juin 2007, le preneur avait délivré au preneur une demande de révision du loyer à la somme annuelle de 60 000 euros par application de l'article L. 145-39 du Code de commerce

Aucun accord n'ayant été trouvé, le preneur, après avoir notifié un mémoire préalable le 29 octobre 2007, avait saisi le Juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer à compter du 13 juin 2007.

Par jugement avant dire droit en date du 16 avril 2008, un expert judiciaire avait été désigné.

Les premiers juges, puis la cour d’appel, ont fixé le loyer révisé à un montant substantiellement inférieur au loyer initial.

La révision du loyer du bail commercial en cas de variation de plus de 25 % du loyer initial par l’effet de la clause d’indexation

En cours de bail, deux mécanismes peuvent permettre la révision du loyer.

Le premier est la révision triennale qui permet au bailleur ou au preneur de solliciter tous les trois ans la fixation du loyer à la valeur locative, dans la double limite de la variation de l’indice du coût de la construction, des loyers commerciaux ou des activités tertiaires et du loyer initial auquel le loyer révisé ne peut être inférieur.

Le second mécanisme permet d’obtenir la révision du loyer à tout moment dès lors que par l’effet de la clause d’indexation insérée au bail, le loyer aura varié de plus de 25 %. Ce dernier mécanisme permet une baisse de loyer lorsque les indices augmentent plus vite que la valeur locative ou que celle-ci a diminué depuis la conclusion du bail. A l’issue de cette révision, le loyer peut être fixé à un montant inférieur au loyer initial.

Dans l’arrêt rapporté, le preneur tentait d’obtenir la diminution de son loyer sur le fondement d’une variation de plus de 25 % du loyer par l’effet de la clause d’indexation.

Le bailleur lui opposait le fait que la demande de révision fondée sur l'article L. 145-39 du Code de commerce était irrecevable aux motifs que si le bail contient une clause d'échelle mobile, il appartenait au preneur de la mettre en œuvre, ce qu'il n'avait pas fait depuis son entrée dans les lieux, n'exécutant pas son obligation d'indexation. Toujours selon le bailleur, le tribunal devait prendre en compte comme prix précédemment fixé contractuellement non le montant du loyer au 1er avril 2000 mais celui du 1er avril 2006. Il en résultait que le loyer n'avait pas augmenté de plus du quart, condition requise pour la mise en œuvre de l'article L. 145-39 du code de commerce mais de 8%.

La cour rejette cet argumentaire en affirmant que pour apprécier si les conditions d'application de l'article L. 145-39 du Code de commerce sont remplies, il convient de rechercher si du fait de la clause d'indexation insérée dans le bail, le loyer a varié de plus de 25 % par rapport au prix initialement convenu et de comparer le loyer en cours à la date de la demande de révision au loyer initial.

Il importe peu à cet égard que dans l'intervalle la clause d'indexation n’ait pas joué dés lors que le loyer annuel de référence au 1er avril 2007 a bien pris en compte la variation indiciaire survenue depuis la fixation du loyer initial.

Dans la mesure où l’action en révision était recevable, le loyer devait être fixé à la valeur locative qui était en l’espèce très inférieure au loyer initial.

Julien PRIGENT
Avocat – Paris


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Julien PRIGENT - Avocat à la cour d'appel de Paris
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