CABINET D'AVOCATS


 

Julien PRIGENT intervient à titre principal en droit immobilier, tant en matière de conseil (consultation, rédaction d'actes, etc.) que de contentieux.

 

 

Directeur scientifique des encyclopédies en ligne « Baux commerciaux» et « Copropriété » aux éditions Lexbase, il écrit régulièrement des articles dans la revue Lexbase Hebdo – édition Affaires.

 

 

Il est également un auteur régulier de la Revue des loyers, revue de référence en matière de droit des baux et de la copropriété, et membre du conseil scientifique de cette revue.

 

Il est est co-auteur de l’ouvrage « Les baux commerciaux » des éditions Lamy dont il est chargé de la mise à jour.

 

Il a publié aux éditions Lamy, dans la collection « Axe droit », un ouvrage intitulé « Baux commerciaux, Jurisprudence 2009-2010 ».

 

Julien PRIGENT publie aussi des articles dans le domaine du droit immobilier pour la Gazette du Palais.

 

Avant de créer son cabinet, il a exercé trois années son activité au sein du cabinet d’avocats BLATTER, RACLET ET ASSOCIES, puis près de cinq années au sein du cabinet PEISSE DUPICHOT ZIRAH BOTHOREL ET ASSOCIES.

 

DERNIÈRES ACTUALITÉS


Bail commercial : révision du loyer et adaptation de la clause d’indexation pour la rendre conforme à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier

Le juge qui fixe le montant du loyer du bail commercial dans le cadre d'une action en révision doit adapter la clause d'indexation lorsque cette révision le nécessite, afin de la rendre conforme aux dispositions de l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier qui réputent non écrite la clause d'indexation  prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision (CA Versailles, 13-09-2016, n° 15/00657).

 

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Bail commercial : révision du loyer et détermination de l'indice à prendre en compte

Le point de départ du délai de trois ans prévu par l'article L. 145-38 du Code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail et l’indice à retenir pour le calcul du montant du loyer révisé est l’indice correspondant à la date du renouvellement et non l’indice correspondant à la date, postérieure en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, d’effet du loyer en renouvellement judiciairement fixé (Cass. civ. 3, 08-09-2016, n° 15-17.485, FS-P+B).

 

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Bail commercial : conditions du remboursement au locataire des travaux qu’il a fait effectuer et incombant au bailleur

Le locataire qui a effectué des travaux incombant en principe au bailleur peut en obtenir le remboursement auprès de ce dernier, même s’il n’a pas obtenu son autorisation ou une autorisation judiciaire, en cas d’urgence (CA Douai, 12-05-2016, n° 13/04856).

 

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Bail commercial : clause d’indexation, augmentation du loyer et rejet de l’imprévision

 

Le locataire ne peut invoquer la théorie de l’imprévision pour faire judiciairement substituer à l’indice INSEE du coût de la construction choisi par les parties un autre indice, même en cas d’augmentation de l'indice INSEE du coût de la construction de manière imprévisible et démesurée entre la prise d'effet du bail et la date d'échéance de la première révision (CA Aix-en-Provence, 21-06-2016, n° 15/10056).

En l’espèce, l’action avait été introduite par une société locataire qui exploitait une résidence de tourisme. Elle avait demandé à la cour de considérer que l'augmentation de l'indice du coût de la construction de manière imprévisible et démesurée entre la prise d'effet du bail et la date d'échéance de la première révision triennale constituait un bouleversement de l'économie du contrat qui devait faire admettre pour juste l'application qu'elle a faite de la théorie de l'imprévision en substituant l'indice de référence des loyers à l'ICC.


La cour a rejeté l’argument, étant rappelé qu’en principe, la théorie de l’imprévision, selon laquelle un juge pourrait corriger un déséquilibre par la survenance de circonstances que les parties n’avaient pas prévu lors de la conclusion du contrat, n’est pas admise dans les rapports de droit privé en raison de la force obligatoire des contrats (C. civ., art. 1134) : « il n'appartient aux tribunaux, quelque équitable que puisse leur  paraître leur décision, de prendre en considération le temps et les circonstances pour modifier les conventions des parties et substituer des clauses nouvelles à celles qui ont été librement acceptées par les contractants » (Civ. 6 mars 1876, D. 76.1.193, note Giboulot).


Il peut être noté que la réforme du droit des obligations (ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations) a introduit un mécanisme permettant de lutter contre l’imprévision.

 

Le nouvel article 1195 du Code civil dispose que :

 

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.


En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe ».

 

Les dispositions issues de l’ordonnance d 10 février 2016 entrent en vigueur le 1er octobre 2016 et les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne (article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations). Il est prévu des exceptions (dispositions applicables dès l’entrée en vigueur de l’ordonnance) parmi lesquelles ne figurent pas le nouvel article 1195 du Code de civil.

Julien PRIGENT

Avocat-Paris

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Bail commercial, clause d’indexation et notion de « durée s’écoulant entre chaque révision » (article L. 112-1 du Code monétaire et financier)

 

Les dispositions d'ordre public de direction de l’article L. 112-1 du Code Monétaire, aux termes desquelles « est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision », s'appliquent dès la première révision qui doit prendre pour point de départ non la date de signature du bail, mais sa date de prise d'effet (CA Versailles, 21-06-2016, n° 14/07069).

 

En l’espèce, la clause d’indexation du bail stipulait expressément deux périodes d'indexation du loyer :

 

  • la première intervenant au 1er janvier suivant la date de livraison du local, sur la base du dernier indice connu du coût de la construction publié par l'INSEE à la date de signature du bail, le 4 juillet 2002, à savoir 1140 (4° trimestre 2001) ;

 

  • les suivantes, annuelles au 1er janvier de chaque année, sur la base de l'indice de comparaison pris en compte à l'occasion du précédent réajustement et l'indice du même trimestre de l'année précédant la date d'indexation.

La cour a estimé que deuxième période d'indexation ne posait aucune difficulté au regard des dispositions de l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, le débat entre les parties se focalisant essentiellement sur la première période pour laquelle il appartenait à la cour de rechercher si le mode de calcul choisi par la clause crée ou non une distorsion effective entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions (sur « la prohibition des clauses créant une distorsion effective », voir Irrégularité de la clause d’indexation limitée à la hausse, J. Prigent, note sous Cass. civ. 3, 14-01-2016, n° 14-24.681, FS-P+B, Rev. Loyers 2016/966, n° 2318).


En application de la clause d’indexation précitée, lors de la première révision, la période de variation de l'indice était supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision puisque s’étaient écoulés neuf mois et vingt-huit jours entre le 3 mars 2014 (date d’effet du bail) et le 1er janvier 2005, alors qu’à l’occasion de la première indexation (telle qu’elle avait été appliquée par le bailleur), la période de variation intervenue entre l'indice du 4° trimestre 2001 (1140) et celui du 2° trimestre 2004 était de vingt-sept mois.

 

La question pouvait se poser en effet de savoir si l’interdiction d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision était applicable lors de la première indexation qui ne se situe pas « entre deux révisions », termes visés à l’article L. 112-1, alinéa 2, du Code monétaire et financier.


La Cour d’appel de Versailles a répondu en estimant que la période de variation de l’indice prise en compte lors de la première indexation ne peut être supérieure à la durée qui s’est écoulée entre la date d’effet du bail (et non sa date de signature) et la date de la première indexation.

Julien PRIGENT

Avocat-Paris

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